Lorsque vous devenez copropriétaire dans un immeuble, vous obtenez le droit de disposer librement de votre lot et devenez, par la même occasion, propriétaire d’un pourcentage des parties communes du bâtiment. Qu’est-ce que cela implique de devenir copropriétaire ? Explications

Le statut de « copropriété » entraîne un certain nombre de droits mais également de devoirs. La méconnaissance de ces droits et devoirs est souvent à l’origine de litiges entre les copropriétaires et / ou le syndicat des copropriétaires:

• utilisation des parties communes;
• répartition des charges de copropriété;
• décisions au sein des assemblées générales;
• etc.

Si l’analyse des documents de la copropriété et des textes du droit de la copropriété permettent d’éviter les conflits, il est bien souvent difficile de maîtriser les subtilités de la législation en vigueur et il vous est donc fortement conseillé de faire gérer votre copropriété par un professionnel. Règlement de copropriété, carte d’entretien de l’immeuble, syndicat de copropriété, etc. Entre droits et obligations : être copropriété, qu’est-ce que cela implique?

Règlement de copropriété : le garant de l’harmonie

Tout est dans le règlement de copropriété! Afin de connaître vos droits et vos obligations quant à la gestion de votre copropriété, vous devez vous référer au règlement de copropriété. La constitution de ce document est obligatoire et chaque copropriétaire est tenu de s’y conformer. Il contient notamment des informations sur la répartition des lots, l’usage des parties privatives et communes du bien immobilier ainsi que sur la répartition des charges. Le règlement de copropriété est donc le garant de l’harmonie de la copropriété et sa bonne mise en œuvre est essentielle à la vie des copropriétaires. Afin de parfaitement comprendre l’utilité du règlement de copropriété, il convient notamment de faire la différence entre parties communes et parties privatives. En effet, lorsqu’on devient copropriétaire, on devient propriétaire d’un logement mais on acquiert également un pourcentage, ou tantièmes des parties communes.

Tout copropriétaire a le droit de disposer librement de ses parties privatives et les autres copropriétaires de l’immeuble ne sont pas autorisés à y entrer librement. En effet, elles sont la propriété exclusive du copropriétaire et désignent, par exemple, les pièces d’un appartement situé dans un immeuble en copropriété ou les autres locaux privatifs tels les box et les caves. Les parties communes de la copropriété désignent, quant à elles, les parties de l’immeuble qui représentent un intérêt pour plusieurs copropriétaires. Généralement, elles sont soit à l’usage de tous les copropriétaires soit utilisées par plusieurs d’entre eux. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 cite comme exemples de parties communes: les cours, les jardins, les corridors, les gaines et les têtes de cheminées, le gros œuvre, etc. Le règlement de copropriété peut également prévoir des parties communes spéciales : des parties spécifiques d’un bâtiment comme l’ascenseur, la toiture ou le chauffage. Dans ce cas, seuls les copropriétaires de ce bâtiment participent aux dépenses. Finalement, le règlement peut aussi mentionner des parties réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire comme un terrain, un jardin ou une cour intérieure uniquement accessible depuis un appartement spécifique.

Un état descriptif de division : l’inventaire de la copropriété

Lors de la mise en place de la copropriété, il est procédé à numérotation, une localisation et une description de chacun des lots créés, dans un « état descriptif de division ». Le but de ce document est d’établir un inventaire détaillé des lots de la copropriété dans le cadre de la publicité foncière. À l’instar du règlement de copropriété, il est essentiel à la constitution d’une copropriété. En effet, il reprend également la répartition des tantièmes de copropriété : cette quote-part étant déterminée lors de la création de la copropriété en fonction de la surface de chacun des lots. « L’état descriptif de division » peut soit être inclus dans le règlement intérieur, soit faire l’objet d’un document annexe.

Le carnet d’entretien de l’immeuble : gardez une trace de vos travaux !

Ce document, obligatoire depuis 2010, permet d’assurer le suivi des contrats d’entretien et de maintenance de l’immeuble ainsi que de garder une trace de l’ensemble des travaux importants effectués dans la copropriété. Mis à disposition de toute personne souhaitant acquérir un lot, ce carnet est en effet essentiellement utile aux personnes extérieures à la copropriété. Pour cette raison, il est tenu par le Syndic.

Le Syndicat, le conseil et l’assemblée générale: la décision aux copropriétaires

Le syndicat de copropriété est composé par l’ensemble des copropriétaires. Chaque copropriétaire est donc un membre de droit du syndicat et celui-ci est formé automatiquement. Techniquement, le syndicat des copropriétaires est un organe de contrôle, d’assistance et de consultation. Son rôle est donc essentiellement d’assurer l’administration et la conservation de l’immeuble par l’intermédiaire du syndic, ainsi que d’établir et de modifier le règlement intérieur. Afin de prendre les décisions importantes nécessaires pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété, le syndic des copropriétaires se réunit au minimum une fois par an lors d’une assemblée nommée « l’assemblée générale des copropriétaires ». On y vote, par exemple, les travaux de la copropriété et il est donc impératif pour les copropriétaires d’y assister. De plus, l’assemblée générale a pour rôle d’élire en son sein des copropriétaires afin de former le conseil syndical. Ce dernier a pour mission principale d’assister le syndic – la personne physique ou morale assurant la gestion courante de la copropriété et exécutant les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires, à ne pas confondre avec le syndicat – ainsi que de contrôler la gestion et la comptabilité de la copropriété. Ne possédant pas de personnalité juridique, le conseil n’a néanmoins pas de pouvoir décisionnel.

Vous l’aurez donc compris, devenir copropriétaire implique de nombreux droits et obligations qu’il est parfois difficile de concilier. Au Cabinet GIF, nous mettons à votre disposition une équipe de spécialistes en comptabilité, gestion et analyse juridique, pour vous conseiller au quotidien dans votre copropriété et tenter d’éviter et résoudre les conflits liés au statut de la Copropriété.