Depuis 1965, toute copropriété est dans l’obligation de désigner un syndic. Cette personne physique ou morale a pour rôle la gestion financière et technique de l’immeuble, des tâches qui nécessitent bien souvent l’expertise d’un professionnel.

Des connaissances juridiques, comptables et techniques, notamment en bâtiment et en gestion du personnel ; afin d’assurer les tâches qui lui incombent, le syndic de copropriété doit, bien souvent, posséder des compétences diverses et variées. S’il est principalement chargé de diriger les travaux de construction et de conserver l’état de l’immeuble, notamment en réparant les équipements endommagés, son rôle est en réalité bien plus important. En effet, en plus de ces missions, il est également responsable d’administrer le personnel, d’effectuer le budget prévisionnel de l’assemblée, de rédiger des procès verbaux, d’ouvrir un compte postal et bancaire au nom de la copropriété, de poursuivre les personnes endettées auprès de la copropriété mais aussi de représenter les copropriétaires lors d’actions civils en justice. Gérer l’ensemble de ces tâches chronophages s’avère extrêmement difficile, voire impossible, pour un bénévole et il est donc souvent nécessaire de faire appel à un syndic professionnel possédant les compétences requises.

Grandes copropriétés, bénévoles déconseillés !

Le syndic de copropriété peut être désigné de deux manières: soit après un vote à la majorité absolue de l’assemblée générale des copropriétaires, soit le juge de paix nomme le syndic lorsqu’il s’agit d’un bâtiment neuf. Le syndicat de copropriété ne doit pas obligatoirement être un professionnel de l’immobilier. Pour de petits immeubles de 3 à 4 lots, l’assemblée générale peut, par exemple, décider d’élire un copropriétaire volontaire afin d’assurer les tâches du syndic. Néanmoins, faire appel à un professionnel est un gage de neutralité au sein de la copropriété ainsi que la garantie d’une expertise
professionnelle.

Des garanties pour faire face aux impayés

Parmi l’ensemble des tâches incombant au syndic de copropriété, la plus délicate à gérer pour un non professionnel est celle de relancer les copropriétaires défaillants et ainsi assurer que la trésorerie est assez fournie pour couvrir les dépenses de la copropriété. Plusieurs assurances sont notamment mises à disposition des syndics afin d’éviter les impayés de charges. En effet, tout copropriétaire, même s’il était solvable lors de l’acquisition du bien, peut un jour manquer au payement de ses charges. Or, ces dépenses servent à couvrir des frais essentiels à la bonne gestion de la copropriété. Dès lors, un copropriétaire qui ne s’acquitte pas de sa part financière peut rapidement nuire à l’ensemble de la copropriété !

Pour se prémunir contre ces situations, les copropriétaires peuvent contracter une assurance «charges impayées». Ce type d’assurance est étonnamment peu proposé par les professionnels, malgré l’augmentation du nombre de litiges liés aux impayés de charges. À titre d’exemple, en 2008, les deux tiers des contentieux impliquant des copropriétés portaient sur des impayés de charges. Une autre option pour faire face à ce type d’impayés est de contracter la garantie « protection juridique ». Version « light » de l’assurance « charges impayées », celle-ci prend en charge les frais afférents à une action
amiable puis, éventuellement, judiciaire, visant au recouvrement des impayés de charges. Néanmoins, contrairement à l’assurance « charges impayées », elle n’indemnise pas le syndicat pour les pertes financières et il est donc conseillé d’opter pour la garantie la plus complète. Celle-ci peut soit être contractée pour l’ensemble des copropriétaires, soit prise telle une garantie à titre individuel, en tant que copropriétaire bailleur, par le biais d’une option contenue dans un contrat d’assurance « loyers impayés ». Néanmoins, certaines compagnies d’assurances n’acceptent de proposer la garantie « charges impayées » qu’aux syndicats gérés par des syndics professionnels.

Des professionnels qui assurent

Faire gérer sa copropriété par un professionnel de l’immobilier permet en effet au syndicat de copropriété de bénéficier d’une multitude d’assurances supplémentaires. À titre d’exemple, un syndic professionnel est assuré en responsabilité civile. Cela implique que les copropriétaires peuvent être indemnisés en cas de faute de gestion. Finalement, les fonds des copropriétaires sont également garantis par des caisses de garanties professionnelles spécifiques.